Управління багатоквартирним будинком: порядок обрання управителя та укладення договору

Послуга з управління багатоквартирним будинком в розумінні Закону України «Про житлово-комунальні послуги» є житловою послугою і являє собою результат господарської діяльності суб’єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.

Житлова послуга з управління багатоквартирним будинком надається на підставі укладеного договору.  

Виконавцем такої послуги є управитель багатоквартирного будинку.

При цьому можливі дві процедури, які передують безпосередньо укладенню договору:

• прийняття рішення співвласниками багатоквартирного будинку про обрання управителя;
• коли управитель призначається органом місцевого самоврядування на підставі конкурсу

Обрання управителя співвласниками багатоквартирного будинку

Відповідно до ст.15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників.

Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Порядок прийняття рішення співвласниками багатоквартирного будинку щодо обрання управителя передбачений статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»

В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем .

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

Звертаємо Вашу увагу, що вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за погодженням сторін . Тобто це договірна ціна, яка не потребує подальшого затвердження будь-якими органами.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється, як правило, з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення (якщо інше не визначено договором) та включає:

- витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису;

- винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

Відповідно до п.3 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», при формуванні кошторису витрат сторони договору в обов’язковому порядку включають витрати на надання послуг, передбачені Наказом Мінрегіону від 27.07.2018 № 190 «Про затвердження Обов’язкового переліку робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території».

Обрання управителя органом місцевого самоврядування

Пунктом 5 ст.13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, якщо протягом року з дня набрання чинності цим законом, (тобто до 01.07.2016р.) співвласники будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. 

Такий конкурс проводиться відповідно до Наказу Мінрегіону від 13.06.2016 № 150 Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку.

В такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.

Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

У період від оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку до моменту визначення переможців конкурсу і укладення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій продовжують надавати у відповідних багатоквартирних будинках виконавці таких послуг, які надавали відповідні послуги до початку проведення конкурсу.

Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

Укладення договору

Договір укладається між управителем та уповноваженим представником співвласників або представником органу місцевого самоврядування за типовою формою, затвердженою Постановою КМУ від 5 вересня 2018 р. № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком»